按揭城市-房地产行业真的是一个太综合的行业了-黑客新闻

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王晶出庭作证

另外一點,這個行業還有一個變化,到15萬億的量級的時候,從增量市場往存量市場變,而不是二手房存量、增量,而是說原來在2007年的時候,這個行業是3萬億,2008年的時候降了一點,2點幾萬億。到了2010年的時候,是4點幾萬億,到2011年大概5萬億。從2007年到2019年,漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量,有那麼多增量,所以大家日子都好過。但是到了現在以後,就是存量了,就是這15萬億存量,在這上下,這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量,這其實是一個特別大的變化。

第二就是品牌、產品、服務,這是個綜合競爭力。什麼是新形勢呢?新形勢就是這次的調控,一句話是錢不能去房地產,第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具,這一輪加上上一輪的限價,這是一個長期的行為,我們覺得這是從國家政治高度和國家戰略,是這樣的選擇。所以不能有僥倖心理,基本上會持續很長的時間。好處就是,限價讓沒風險了,限制貸款規模讓這個行業的負債率降下來了。

對於房地產企業來說,一定不能把這次調控當成短期的,它一定是長期的,是國家戰略。你說現在經濟壓力比較大,會不會還會怎麼樣?我覺得不會的。四中全會已經有這樣的政治定力了。經濟增長不需要那麼高,4%就挺好,這個行業太重要了,占的東西太多了。另外,總書記的理論體系的支柱就是以人民為中心,毛主席講的為人民服務,現在總書記理論體系的核心就是以人民為中心,以人民為中心的話房價就不能漲。

所以歸結起來,老孫的建議可以總結為一句話:一定要支持融創的發展。

在那麼多私貨之中,我們唯一找到了一條老孫代表行業給銀行提的建議:「(銀行的)整個按揭如果沒有增量的話,這個行業會很麻煩。你可以限別的,但按揭這塊還得有點增量。」

開發商着急降槓桿,購房者通過按揭加上去的槓桿又該怎麼降?

第三就是堅定的布局消費升級,像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這麼做的,有文旅、旅遊,我們文旅是國內最大的,文化我們也在做。這個是房地產+裏面的,這方面布局就是為了將來。因為文娛是大行業,教育是個大行業,醫療是個大行業,養老也是大行業,我們這方面的布局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健,還是要講規模、講高質量增長。

  王石退休,王健林噤声,在地产圈里,只有融创中国董事局主席孙宏斌依然是流量担当。

君不見,現在很多房企的項目,都在大搞首付貸、首付分期,用一位房企員工的話說,就是忽悠銀行的錢,先把按揭的錢忽悠出來再說。

孫宏斌由此被貼上了接盤俠、白衣騎士、中國好老鄉的label(標籤)。

另外,過去十年裡面,確實增量非常大,從2007年3萬億到15萬億,增加了5倍,增加了12萬億,12萬億什麼意思?就是增加的是全球汽車市場,全球汽車市場是2萬億美元。這個好做,就是因為有那麼大增量。

第三,今後負債總量管理情況下,想增加負債是幾乎不可能的,這種管理下,這個行業的槓桿肯定在下降,因為你限價,把整個行業的風險定住了,把建設總量控制之後,把槓桿率降下來了,這些調控任何都是有利有弊的。因為我們的庫存大概都在一二線城市,我想房價漲,但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的,即使有泡沫也罷,沒有泡沫也罷,我們好乾,最起碼風險性小。而且現在好就好在,現在的調控已經把政府的期望值也調下來了,原來房價跌了,政府的地價不降,隨便出來的地價起價你算一下賬,都是虧錢的。所以政府現在慢慢把期望值也降下來了。未來限價是把風險給弄好了,限負債總額是把槓桿率降下來了,所以這個行業我覺得會更好一點。

要提高我們的綜合競爭力,還要看布局和土儲質量,因為這個行業分兩段,一段是前面投資,後面是做產品,投資做錯了的話,做什麼產品都虧錢,所以布局和土儲很重要。然後是看產品和服務,這些都很難。然後持續的降低負債率,我們有一個綜合的負債率目標,希望負債總額能夠下降的不多,利潤的大幅增加、銷售額的增加,負債率很快降下來。

首先對政府來說,房地產行業真的是一個太綜合的行業了,我們這三年的調控主要就是一句話,房價不能漲。2016年10月份的時候,有的城市房價已經漲起來了,比如漲到三萬,但是你限價八千,都在這個節點上,很多城市就沒法幹了,就算是限價,有的城市也得調,包括供地、包括容積率等等很多都需要調,這是綜合的事,說來話長我就不說了。

另外,結構性風險,就是一二線城市、三四線城市。

今年國慶7天假期內恆大房子賣了500個億,一個小國家一年的GDP也不過這個數。

這種形勢下房企如何應對?雖然老孫一再強調建議了也沒有用,但他還是當著與會金融大佬和地方政府官員提了幾個建議,這些建議無疑都是給融創量身定做的。

孫宏斌一上來先講了地產行業的環境政策和市場趨勢,PPT上寫了好幾條,歸結起來就是讓開發商做好長期過冬的準備,不要對放鬆調控抱任何幻想:「新形勢就是這次的調控,一句話是錢不能去房地產,第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具。」

我想說的第一點,改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了,我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那麼大,什麼時候能夠放鬆?我說不太可能。大家記得2016年10月份,那時候限價,很多人其實是誤判了。覺得2017年「兩會」以後就能放開,結果沒有放開。說十九大以後放開,結果沒有放開。說2018年「兩會」以後放開,還是沒有放開,一直等到今天,已經第四個年頭了,還是沒有放開。主要是這個行業確實太重要了,要理解新形勢。

前些天,孫宏斌給母校清華大學捐了10個億,如果研究生也算母校的話。

今年此會,11月5日召開,孫宏斌如約而來,照着PPT講了20分鐘,如你所願,還是那個耿直boy。

再一個變化就是,前一輪的時候去庫存,這個調控是錯的,因為本來一線和二線庫存就很小,這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了,然後2016年10月份限價,限的是一二線城市,限的是強三線城市,現在已經沒什麼庫存了,所以就發現倒掛。

每年民生銀行(600016,股吧)的不動產金融年會,是為數不多的幾個場合,可以讓孫宏斌大胆對地產行業指點江山一番。

目前房地產政策環境,第一點剛才盛司長說得特別好,還是讓經濟依賴房地產不依賴房地產,這是一個國家戰略,是一個已經上升到政治高度的國家戰略。為什麼?這個行業太多了,這個行業的相關行業在GDP中要佔到30%,這個行業的賣地收入加上稅收收入,占整個財政收入的40%。這個行業的貸款,佔28.9%,加上其他行業貸款,用房地產做抵押的,是50%。所以這個行業太重要了,占的資源已經太多了。

擱以前,這點錢都不是事,融創賣幾套豪宅就回來了。以前房子是既好賣又賺錢。現在二者不可得兼了,要想把房子賣出去,就得削利甚至虧本大甩賣。

老孫又建議要支持頭部房企,「我估計在五年裡面,這個行業的前五名能佔到30%(的市場份額)。」

早年間,孫宏斌還有一個孫大炮的label,當時他年輕氣盛,拳打南北房企,腳踢各路大佬,誰也不服,社會我孫哥,人狠話也多。

員工不願意買咋辦呢?公司借給你首付。比方一套總價一百萬的房子,七成銀行按揭,公司借你15萬,你就買下來了。有人問,剩下15萬咋辦?當然是員工自己出了。

以下系孫宏斌演講全文速記版:

老孫還建議要支持併購。他說:「併購是解決風險最快的方法,有很多風險暴露出來,但併購是解決風險最快的,(銀行)不管是從額度上也好,還是併購貸也好,都要支持。」

包括融創在內的開發商現在最怕銀行收緊按揭貸款,這對它們的資金鏈來說堪稱火上澆油。

另外,我給銀行提點建議。第一,限的總量,但是不能把按揭限得太狠了,為什麼?因為現在我們有11萬億的開發貸存量,我們有2.4萬億的債量,境外債大概有1萬多億人民幣,境內債大概1.4萬億。所以境內、境外債加起來是2.4萬億,信託還有2萬億,還有其他資金,開發商手上的錢是超過15萬億的。你銷售15萬億,有15萬億的債肯定夠了,你把總量限住了以後,按揭現在的存量,到6·30的存量是29萬億,二手房有9萬億,一手房19萬億,2017年的時候整個按揭增了2.8萬億,2018年增了大概3.9萬億,到了今年上半年增了2.2萬億,到了9月底又增了3.3萬億,相當於整個按揭總的增量4萬億,整個按揭如果沒有增量的話,這個行業會很麻煩。就是你可以限別的,但按揭這塊還得有點增量。這是我第一個建議。

第二個建議,你要支持併購,因為併購是解決風險最最快的方法,有很多風險暴露出來,但是併購是解決風險最快的。如果你還不了銀行的錢的話,基本上從你違約到最後你把它拍賣掉,大概平均需要四年時間,快的話需要三年時間,但是併購的話三個月或者半年就解決了,所以併購是化解行業風險的最好方法。這個行業的風險就是經濟風險,就是金融風險。所以併購是化解風險的一個手段,所以要支持併購。不管是從額度上也好,還是併購貸也好,都要支持。

恆大怎麼做到的?靠的就是促銷降價大甩賣。現在所有的房企都回過味來了,一擁而上,全員賣房,一些房企甚至要求員工買公司的房,不買直接開除。

他說:「有的城市房價已經漲起來了,比如漲到三萬,但你限價八千,都在這個節點上,很多城市就沒法幹了,就算是限價,有的城市也得調,包括供地、包括容積率等等很多都需要調。」

什麼樣的企業,其實還是綜合?第一步,先是庫存,庫存有問題的話,說不上綜合競爭力。因為房地產的庫存很麻煩,因為掙點錢很難,虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難,但是虧一個億特別容易。因為掙錢以後一堆事,虧錢之後什麼都沒有。所以如果庫存有問題,土地儲備布局不對,貴了,那基本上就是別說綜合競爭能力了,就是能不能活着。

建議。我的建議很多,但是建議了也沒用。我想說幾點。

這個建議大有深意。如今房地產負債的總量被控制住了,銀行貸款、信託、債券,條條道路不是被堵死,就是要交更多的買路錢。所以房企的現金流基本只能靠銷售回血。而這,取決於銀行放多少按揭,按什麼節奏放按揭。

因此,孫宏斌呼籲銀行限什麼都不能限按揭貸款。孫宏斌沒有點破的是,羊毛出在牛身上,這些按揭總是要還的。

很多項目,不管是A輪還是Z輪,只要孫宏斌看上的,到最後都成了孫宏斌輪。

我們知道,今年年初融創從盧志強手中接過了北京(樓盤)泛海國際的一個地塊,接下來融創把這個地塊的規劃大改了一下,容積率大增,規劃中一些商業綜合體一下成了住宅。

是的,融創已經擠進了全國房企排行榜的前5名。

比如老孫建議有的城市要調整供地甚至住房容積率的政策。

最大的問題就是把風險擠到了底線城市了,下面四五線城市、五六線城市,低線城市房價翻了一番,供應量增加很多,有風險嗎?要看結構的話,風險大了去了。一二線城市通過去庫存加上限價,沒有風險,只要出來之後都搖號賣掉了。三四線城市在這幾年房價也翻一番了,供應量增加很多。所以未來房地產市場的整體規模大概就是這樣。

我覺得剛才盛司長說得特別好,我第一點想說的他都說了。我的發言主要想說一下新形勢是什麼,因為這個行業不是講理的行業,我們有很多邏輯,但是現在目前我們的新形勢是什麼。第二,融創的選擇其實跟大家一樣,沒啥可選的。第三,我不知道給誰提建議。這就是簡單的三點。

房地產行業現在的日子是緊了點,以前可是大魚大肉,大金大銀啊,尤其是營銷口的中干基幹,各種吃拿卡要,大筆的灰色收入,15萬的首付款總是拿得出的。

現如今的孫宏斌已經很少出來放炮了。

第二,未來房地產整體規模,原來我們說60%多,剛才盛司長說53點幾的城市化率,將來還要達到80%多,2030年到達70%,這個空間還是挺大的。一個是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一個人,你身邊的10個人,肯定有5個人想要改善,你不換也能活着,但是都想換。你任何10個朋友裏面,肯定有一半的人想換房子,這個行業我估計還會保持很多年,今年大概是16萬億左右,這個規模大概還會保持很多年。這是一點。

第三個建議,還要支持頭部企業,為什麼?不是因為我是頭部企業,因為這個行業的頭部企業,前五名大概是18%,我估計在五年裡面,這個行業的前五名能佔到30%,為什麼?因為每個行業,比如汽車行業中國前五名是51%,啤酒行業是73%,空調行業78%,手機行業83%,我說的就是前五名。我們這個行業,前五名是18%,所以再過五年,30%問題不大。頭部企業對行業穩定也有好處,頭部企業我說的是前100名,所以這也是一個建議。

我們知道融創這些年一直在買買買,最近則是花大錢併購了成都的一個超大文旅綜合體項目和李嘉誠在大連(樓盤)的一個項目。

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